patto generazionale (27)

Mercato immobiliare, un occhio a cosa succede

-Articolo scritto da Francesco La Spina, studente di economia aziendale, UniTo

Bonus ristrutturazione, eco-bonus, sisma-bonus, sono incentivi varati dalla presidenza del consiglio che hanno in comune una cosa: gli immobili. Tante tra le maggiori città del mondo, come Monaco, Francoforte, Parigi, Amsterdam, Toronto, Hong Kong il mercato sembra essere a rischio bolla per via dell’aumento dei prezzi più del 5%. Milano, invece, sembra non accusare il colpo, anzi nell’ultimo i prezzi sono aumentati solamente dell’1.5%, nonostante la quasi assenza di eventi, la carenza di turisti e gli effetti south-working/learning.

Un’accurata valutazione degli immobili è data dal risultato di Superficie commerciale (è data dalla somma delle superfici coperte calpestabili, dalle superfici scoperte, e dalle pertinenze ) x Quotazione al metro quadro x Coefficienti di merito, ovvero percentuali che si sommano o si sottraggono in base alle caratteristiche specifiche che rendono l’immobile più competitivo nel mercato, come: stato locativo, piano e se c’è o meno l’ascensore, qualora ci fosse più di un piano, riscaldamento, stato di conservazione. Secondo il report Casa Doxa di Gabetti Property Solutions Spa gli italiani preferiscono case innovative con dispositivi audio intelligenti, con impianti elettrici alimentati da fonti rinnovabili.
Anche uffici, negozi, magazzini e capannoni godono dei loro coefficienti di meriti in base che: si trovino più o meno in zone di specifico interesse e o in determinati indotti o no, che siano o meno open space per uffici o negozi oppure che si trovi a piano terra o piano rialzato per magazzini e capannoni.
Sarà perché è la città più smart d’Italia che il mercato immobiliare a Milano resta sempre un grande investimento, vuoi anche che è la città più connessa con il mondo per via di Piazza Affari, vuoi che è anche la più connessa a livello di infrastrutture infatti: l’ A4 Torino-Milano che termina a Sistiana (TS) è l’autostrada più trafficata d’Italia e tra le più trafficate d’Europa nel rapporto giornaliero veicoli/km; la stazione centrale Milano ospita più di 120 milioni di passeggieri l’anno, 600 treni al giorno e 320000 passeggeri l’anno. Milano si conferma la città più cara d’Italia dove affittare un appartamento, secondo immobiliare.it si parla di €14,50 al m2.

Come si nota dall’immagine[1] il quadro del nord/centro-Italia è tutto omogeneo fino al Lazio ad esclusione del Piemonte che comunque si trova giusto un gradino sotto le altre registrando un prezzo medio di 1351 €/mq2 ed Umbria 1142 €/m2. Per il Sud la situazione è variopinta: il posto più caro dove acquistare un’immobile è la Campania 1889 €/m2, il posto dove costa meno la Calabria 928 €/m2, seguita dal Molise 1022 €/m2 e Sicilia 1176€/m2. Questa non omogeneità è data da parametri oggettivi più bassi rispetto gli immobili delle altre regioni: infrastrutture più obsolete, l’alta velocità da pochissimi mesi arriva fino a Reggio Calabria con la tratta da e per Milano, e a volte mancanti ed inefficienti; immobili abusivi e edifici abbandonati.

Il mercato immobiliare potrebbe essere un approfondimento per capire dove intervenire, per eliminare le disparità economico-sociali tra nord e sud e, anche, per ampliare l’offerta culturale e turistica dell’Italia. Basti pensare, qualora fosse di possibile realizzazione, il ruolo che avrebbe il ponte sullo Stretto di Messina per l’Italia. Questo potrebbe essere o il punto di partenza o il punto arrivo visto che ci sarebbe da sistemare anche autostrade, strade statali e ferrovie. Renderebbe l’Italia Smart, ancora più unita da Milano a Catania.


1- Gli uffici di UBS Real Estate hanno stimato l’effetto bolla nel mercato immobiliare, in rosso le città con il rischio più alto, l’area bolla; in giallo l’area con valori immobiliari sopravvalutati, e in verde e Chicago le zone dove il mercato è considerato stabile. Come si vede Genova prima città italiana al 13 posto e Milano terz’ultima.

2- Immobiliare.it , Valle d’Aosta, Liguria, Lazio, Lombardia ed Emilia Romagna i posti dove costa di più acquistare una casa; Calabria, Molise, Sicilia e Puglia i posti dove costa meno.

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