patto generazionale (17)

The Florida Land Boom 1920-1926

Storia ed analisi della bolla speculativa più importante tra la South Sea Bubble e la Grande Crisi del 1929 intimamente legata alla crisi del 2008

Articolo scritto da Lorenzo Romanzi, studente di Economia e Management presso LUISS Guido Carli

La bolla immobiliare della Florida è stato l’evento finanziario più importante degli anni Venti prima del grande crollo di Wall Street del 1929. Temporalmente l’evento, si colloca tra due delle maggiori crisi finanziarie occidentali: la South Sea Bubble e la Crisi del 1929. A dispetto delle prime due però essa è molto meno nota, almeno al grande pubblico, e spesso è passata in secondo piano rispetto ad altri eventi. La sua importanza è però notevole, soprattutto in relazione alla grande influenza esercitata sulla crisi del 1929 e alle forti analogie con la crisi del 2008 essendo stata la prima bolla immobiliare della storia. Da qui nasce quindi l’esigenza di una analisi completa che esplichi le dinamiche, i presupposti e le conseguenze di questo evento.

Il contesto sociale

Il Boom speculativo della Florida inizia e termina nei ruggenti anni 20 e rappresenta a tutti gli effetti uno spaccato importante sulla vita e la società americana. Sono questi gli anni in cui l’americano medio inizia ad acquistare l’automobile, la casa di proprietà, gli abiti di sartoria, i cappelli, iniziano i viaggi e le villeggiature. Tutto ciò è sostenuto da politiche di alti salari ed una tassazione relativamente bassa, secondo la tradizione economica classica sostenuta dai governi americani di quel periodo. In questo contesto l’ottimismo della società americana raggiunge i massimi storici, si diffonde addirittura l’idea che Dio stia ricompensando gli americani e che il successo sia destinato a durare per sempre. Questa descrizione accurata del contesto socio-economico degli anni Venti è fornita dall’economista J.K. Galbraith nel saggio “The Great Crash 1929” e rappresenta il punto di partenza fondamentale per comprendere la bolla immobiliare della Florida che inizia a partire dal 1920 e termina rovinosamente nel 1926.

Come sottolineato in precedenza in questo periodo storico gli americani iniziarono per la prima volta nella loro storia a viaggiare e spostarsi per tutto lo stato anche per puro divertimento e piacere. L’attenzione cadde in breve tempo sulla Florida, lo stato più a sud della costa Est.

I fattori che ne determinano lo sviluppo furono molteplici:

  • La vicinanza alle grandi città della costa Est come New York, Washington, Philadelphia;
  • Il progetto ferroviario della Florida East Coast Railway;
  • Il clima tropicale e particolarmente piacevole;
  • Il mare caraibico.

Preludio e cronistoria della bolla immobiliare

In breve tempo la Florida venne soprannominata  la “Riviera americana” con chiaro riferimento alle coste italiane e francesi. In poco tempo iniziarono a spuntare cartelloni pubblicitari a Times Square che esaltavano la bellezza dello stato americano ed anche i giornali, economici e non, di tutta la nazione, iniziano a parlare della Florida come il paradiso tropicale americano. Da li a breve, iniziò quindi la corsa all’acquisto di terreni ed immobili lungo tutte le coste della Florida, la maggior attenzione si rivolse, soprattutto all’inizio, alla città di Miami all’interno della quale nel corso di qualche anno nacquero hotel, casinò, ristoranti e numerose attrazioni per i turisti provenienti da tutte le parti d’America. In questo contesto nasce il Boom immobiliare della Florida, rapidamente vennero messi in vendita centinaia di lotti terrieri ed immobili, tali avvenimenti determinarono la nascita oltre che di un boom economico anche di una bolla immobiliare senza precedenti nella storia americana. Infatti, nonostante le dimensioni abbastanza estese dello stato, i lotti terrieri realmente interessanti dal punto di vista commerciale, sui quali potevano essere sviluppati progetti di espansione edilizia, erano realmente pochi e situati in prossimità delle zone marittime e delle grandi città di Miami, Tampa e Jacksonville. Di conseguenza, per sostenere la domanda in continua crescita vennero messi in vendita anche i lotti distanti dal mare e dalle grandi città a prezzi notevolmente più alti da quelli di mercato. A discapito di quanto si potrebbe pensare, anche questi lotti trovarono collocazione sul mercato perché i prezzi raddoppiavano o triplicavano in pochissimo tempo e gli investitori scelsero di acquistarli a fini speculativi, senza il reale interesse di realizzare progetti immobiliari. Successivamente, date le dimensioni limitate dell’estensione terriera, infatti a differenza delle azioni i lotti hanno limiti fisici, furono messi in vendita anche i terreni paludosi. Mentre nelle aree commercialmente rilevanti nascevano ville, hotel, country club e reti di servizi, la speculazione continuava e non accennava a fermarsi ed i prezzi dei lotti continuavano a quadruplicarsi. Il boom sembrava non accennare un rallentamento, ma in realtà come avviene nella maggior parte delle bolle speculative, nel momento in cui tutto sembrava ineluttabile eventi economici, sociali e naturali causarono lo scoppio della bolla.

Da boom economico a bolla immobiliare

Il primo segno di rallentamento avvenne nel gennaio del 1926 quando la nave Prinz Valdemar si arenò nel canale di Miami rendendo impossibile l’accesso alla città via mare e bloccandone quindi il maggior centro di rifornimento. Questo evento apparentemente irrilevante destò l’opinione pubblica, l’idea di Miami come il paradiso tropicale negli States iniziò a sgretolarsi. Nel saggio “Miami Millions” K. Ballinger ritiene che fu tale incidente a svelare i problemi legati alla bolla speculativa della Florida ed in parte permise agli investitori più attenti di chiudere le loro posizioni prima che fosse troppo tardi. L’arenamento della Prinz Valdemar non fu l’unico avvenimento che determinò l’esplosione della bolla, infatti, nel settembre dello stesso anno un uragano che si abbatté sulle coste della Florida distrusse 13 mila abitazioni e fece più di 400 vittime. Era chiaro ormai che la Florida non rappresentava più nell’immaginario collettivo la Riviera americana dei primi anni Venti, le vendite furono immediate, i prezzi crollarono e centinaia di investitori fallirono a causa delle vendite sotto costo e dal rallentamento della crescita che segnò una vera e propria involuzione del settore immobiliare in Florida. Uno dei fattori determinanti per il fallimento degli investimenti fu l’utilizzo della leva finanziaria, un tema molto delicato, ma ricorrente nelle crisi seguenti, sia in quella del 1929 che in quella del 2008. Gli investitori, infatti, acquistarono i lotti pagando solamente il 10% del totale come acconto, rinviando il saldo ad un momento successivo, in questo modo, il capitale investito poteva essere suddiviso per acquistare dieci lotti pagando all’atto di acquisto solamente gli acconti. Con il medesimo capitale iniziale che sarebbe servito a saldare immediatamente un unico lotto si era in grado di acquisirne dieci. L’utilizzo della leva finanziaria garantisce altissimi ritorni nelle fasi espansive del ciclo economico e permette un’allocazione ottimale del capitale, ma nei momenti di crisi, quando è necessario saldare e finalizzare l’acquisto emergono tutti gli effetti negativi della leva finanziaria che determinano il fallimento degli investitori che non sono in grado di coprire i propri acquisti. Gli effetti della leva finanziaria possono essere amplificati, sia in positivo che negativo, se si considera anche l’effetto finanziario legato all’utilizzo del capitale preso in prestito, anche questo è un altro tema particolarmente ricorrente nelle altre crisi già citate in precedenza.

Considerazioni economiche sul contesto sociale

Il contesto sociale descritto in precedenza deve essere ora ampliato con implicazioni di natura economica che traggono origine proprio da quest’ultimo. Il grande ottimismo sociale, che serpeggiava tra gli americani durante tutti gli anni Venti, si espanse rapidamente nel settore bancario determinando un grandissimo afflusso di capitali nel mercato reso disponibile dagli istituti di credito ben disposti a finanziare attività economiche e speculative molto redditizie come l’acquisto di immobili e terreni in Florida. Anche in questo caso nascono alcune problematiche che saranno uno dei centri fondamentali della crisi dei mutui sub-prime del 2008, infatti, gli immobili ed i terreni edificabili, vengono considerati tradizionalmente beni, se non rifugio, almeno a valore tendenzialmente stabile, di conseguenza istituti di credito e banche d’affari sono generalmente disposte a concedere prestiti sapendo che, in caso di mancata restituzione dello stesso, potranno rifarsi su tali beni che comunque hanno un valore residuo elevato. Il problema, nel caso della bolla immobiliare della Florida del 1926 e dei mutui sub-prime del 2008, nacque nel momento in cui il valore di tali beni crollò verticalmente. Tornando alla bolla speculativa del 1926, nel complesso gli effetti economici furono limitati, anche perché il numero degli investitori fu molto ridotto se confrontato con il numero di speculatori che acquistarono azioni durante la crisi del 1929, tuttavia le implicazioni della bolla immobiliare del 1926 sono fondamentali non solo per comprendere la crisi del 1929, ma anche quella del 2008.

Implicazioni della bolla speculativa del 1926

Le implicazioni della bolla speculativa del 1926 sono state molteplici e di varia natura:

  • Innanzitutto, nonostante le ingenti perdite riscontrate da numerosi investitori, la speculazione finanziaria degli americani non cessò anzi aumentò notevolmente e si spostò rapidamente verso nuove forme di investimento: le azioni.
  • In secondo luogo, nonostante la crisi in Florida fu profonda e lo stato riuscì ad uscirne solamente dopo la fine della Seconda guerra mondiale, questi avvenimenti non modificarono inizialmente l’incauto ottimismo del popolo americano, ma solamente dopo la crisi del 1929 tali avvenimenti ebbero la giusta attenzione e vennero analizzati in un’ottica più critica.
  • In terzo luogo, la bolla speculativa del 1926 mise in luce tutte le debolezze e le problematiche degli investimenti effettuati con la leva finanziaria, nonostante ciò, le stesse dinamiche si possono osservare anche nella crisi del 1929. Come sottolineato da J.K. Galbraith nel saggio “The Great Crash 1929” i primi provvedimenti in materia finanziaria e di speculazione realmente incisivi vennero adottati solamente durante la grande depressione, tali mancanze, seppur evidenti ebbero però un ruolo marginale, nei primi anni duemila e nel 2008, anche in presenza di una legislazione finanziaria sempre più attenta si verificarono comunque bolle speculative.
  • In fine, un elemento fondamentale, sottolineato attraverso un’analogia anche dall’articolo di James Poniewozik intitolato “America’s House Party”[1] pubblicato sul Time del cinque giugno 2005 intitolato “Home $weet Home” il prezzo degli immobili nel periodo analizzato (sia in Florida nel 1926 che negli USA nel 2008) era coerente solamente se considerato in un’ottica speculativa, ma era completamente fuori scala se rapportato al reale valore dei beni, immobili o lotti, oggetto delle speculazioni.

Conclusioni

La bolla immobiliare della Florida del 1926 è naturalmente figlia del periodo storico che l’ha incubata, sviluppata e le ha dato la luce, come evidenziato in questo testo le dinamiche che compongo una bolla finanziaria non sono mai solamente economiche, ma sono le dinamiche del tessuto sociale, relazionale e psicologico a farla da padrone in tali contesti. In quest’ottica, se è vero che le dinamiche finanziarie e sociali sono notevolmente cambiate tra il 1920 ed oggi, è altresì vero che esistono analogie forti, più di un semplice caso, che ci ricordano che alcune dinamiche, soprattutto se legate all’incapacità di razionalità perfetta all’interno dell’uomo, non sono mai andate via e legano profondamente  la bolla immobiliare della Florida del 1926 alla crisi dei mutui sub-prime del 2008.


[1] http://content.time.com/time/subscriber/article/0,33009,1069097-2,00.html

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